简答题：估价对象为一写字楼，土地总面积为1000㎡， 2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500㎡，建成于200

估价对象为一写字楼，土地总面积为1000㎡， 2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500㎡，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯，需评估该写字楼2006年9月30日的价值。
搜集有关资料如下：
（1）搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：

实 例	交易价格/（远㎡）	交易情况	交易日期	房地产状况
A	2200	正常	2006年3月30日	比估价对象劣3%
B	2050	正常	2005年12月30日	比估价对象劣8%
C	2380	比正常价格高3%	2006年5月30日	比估价对象优5%

从2005年11月～2006年10月地价逐月上升0．5%。
（2）当地征收农地的费用等资料如下：
在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要57．32万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/㎡，土地开发费用、税金和利润等为120远㎡，以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。
该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级，而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：

级 别	一	二	三	四	五		七	八
土地是次级土地的倍数	1 4	1.4	1.4	1.4	1 4	1.3	1 5	1
土地是最差级土地的倍数	10.54	7.53	5.38	3.84	2.74	2.00	1 50	1

（3）在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/㎡。估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年；设备的重新购建价格为100万元，经济寿命为10年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80%，月租金为38元/㎡。而市场上类似的有