题目内容：
下面是-个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因
××股份有限公司土地资产评估技术报告
一、委估公司概况(略)
二、委托评估地块的基本情况
1.评估对象所处的位置及交通条件
评估宗地位于××市商业中心偏西南部，坐落在××路22号，距人民广场和商业-条街1.5km，距××火车南站1.5km，距××国际机场约26km，距电信枢纽大楼约1km，距人民公园约300m。地块附近的××路、××路、××路和××路均为××市的主要交通干道，有3路、51路、36路等公共汽车从此地块周围通过，具有通信、交通、购物、娱乐、办公、商务活动的较好环境，地理位置优越，交通条件便捷。
2.自然条件
××市区位于××河河畔。建成区南北长16km，东西宽2～3km。建成区起伏不平，主体呈削匕向狭长带状分布，外围形成数个相对独立的工业区。该地区断层发育，地震活跃。地质地貌条件较好。矿产资源丰富，降水量少，蒸发量大，日照时间长，昼夜温差大，属典型大陆性气候，水资源有冰川融水、地表径流等形态，但并不丰富。
三、委估宗地现状
根据估价人员对资料的分析和现场的实地勤查，评估宗地总面积为1785.88㎡，现已建成框架结构的9层楼，地上8层，地下1层，是1992年建成的综合楼，其占地形状基本呈长方形，长约50m，宽约35m，基础设施都已具备。
四、委估地琰四至及周围环境
评估宗地东临××路，南临××大厦，××电影院，西临××家属院，北临××贸易总公司。周围有××市场、××邮电、××医院、××大厦：××中医院、建设银行、人民公园、××宾馆、××大酒店、××批发市场。周围人口稠密，城市基础设施完备，服务业种类较多，有较好的商务活 动环境，使该委估地块上经营综合性大厦具有极大的发展潜力。
五、委估宗地占地面积的确认
评估宗地按《中华人民共和国国有土地使用证》(2005)××号所载明的四至范围和载明批准用地面积为2765㎡，市规划局颁发的《规划建设用地红线图》及所附说明书中载明红线范围内的面积为2765㎡，××大厦与××贸易大厦共建，××大厦分摊土地面积为1785.88㎡。
六、宗地评估路径
(-) 估价方法介绍
1.土地残余法
根据市场上同类行业经营状况，推算出委估地块物业正常经营水平下的物业总价值，用收益 还原法以外的方法求取建筑物的现值，从而剥离出土地地价。
2.比较法
比较法是在同-市场条件下，根据替代原则，以条件类似或土地使用价值相同的土地买卖、租赁实例与待估宗地加以对照比较，就两者之间在影响该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等的差别进行修正，求取待估宗地在评估时日地价的方法。
3.基准地价修正法
就是利用已有的基准地价成果结合评估地块实际情况进行各项因素修正，求取评估地块地价的方法。
(二) 评估程序(略)
七、宗地地价测算
土地残余法：
1.物业总价值
(1) 商业、餐饮娱乐、办公用房市场租金水平。根据掌握的市场资料，××商场、××百货大 楼、××贸易大厦以及该宗地邻近及周围商业用房年租金在800～3000元之间，根据本宗地物业的实际情况和市场需求情况，推算出年租金水平为1300元/㎡。
对××大厦、××楼、××大酒楼以及周围餐饮娱乐租金水平和年收益推算年租金为600～2500元/㎡，根据该物业现状和经营方式推算年租金水平为1200元/㎡。
根据××物业管理公司和其他-些物业管理公司的写字楼和其他-些写字楼出租资料分析，年租金在400 2000元/㎡，结合本宗物业的地段和档次推算年租金为700元/㎡，因此确定本评估宗地物业的租金水平见下表。
注：该大厦楼层含他项使用面积已剔除。
(2) 有收益的面积。1～8层地下层总面积为9897.6㎡，6层为公司的自用办公楼，面积为1359.2㎡，使用面积折算率为75%，公用面积比为0.15，第5层分摊给共建单位××大厦。
有收益面积-(9897.6—1359.2)㎡×(1--0.15)×75%=5443.23㎡
(3) 年纯收益。年平均空置率为10%，出租和运营费用按毛租金25%计，见下表。
交纳所得税(税率33%)后年纯收益
(54.26+50.09+45.91+79.31+40.94+40.94+45.91)×(1-33%)万元-239.43万元
(4) 物业总价值。根据银行存、贷款利率、国库券、上涨指数及经营风险大小等因素测算综合还原利率为13.5%，物业纯收益年增长率为5%，收益获取年限为50年。
2.房屋的现值
根据对该物业的实地勘察和从有关部门调查资料估算土建造价1150元/㎡，设备装修900元/㎡，因此重置价为：
(1) 建安工程直接费：(1150+900)元/㎡=2050元/㎡
(2) 间接工程费(为直接工程费的20%)：2050元/㎡×20%-410元/㎡
(3) 不可预见费取前两项和的5%：(2050+410)元/㎡×5%-123元/㎡
(4) 利息支出，年利息取12.98%：(2050+410+123)元/㎡×12.98%=335.27元/㎡
重置价-9897.6㎡×(2050+410+123+335.27)元/㎡=2888.39万元
因该框架房屋建成于1988年，根据国家有关规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年，残值率为0，由于该宗地参股年限为50年，房屋尚可使用50年，已使用了7年，所以现值为：
V=C{1-(1-R)×[t/(t+72)])
=2888.39×{1
答案解析：