简答题：某房地产估价报告致委托方函（略）封面及目标（略）估价师声明（略）××房地产估价结果报告一、委托方：××市××区人民法院二

题目内容：

某房地产估价报告
致委托方函（略）
封面及目标（略）
估价师声明（略）
××房地产估价结果报告一、委托方：××市××区人民法院
二、受托方：××房地产评估事务所有限公司
三、估价对象
1.地理位置及概况（略）。
2.估价对象概括：
估价对象为坐落于××大街××号，房屋所有权证为××号的一部分，建筑面积828.78m2，所有权人为××有限公司；土地以划拨方式取得，批准用途为办公，应分摊的土地面积为236.65m2，产权转移后，买受人尚需补缴土地出让金。整个建筑物为框架结构，总建筑面积6654.07m2，地上10层（局部11层），地下室按人防标准设计，竣工于1993年。
四、估价目的
为法院审理欠款纠纷案件提供价值参考依据。
五、估价时点
2002年11月。
六、估价依据（略）
七、估价原则
本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：①合法原则是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价；②最高最佳使用原则是指以估价对象的最高最佳使用原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证；③替代原则是指房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
八、估价方法
评估对象所在区域租售活跃，与估价对象类似物业的市场信息较容易获得且代表性较强，故采用收益法、市场比较法作为评估方法，其中计算应扣除土地出让金部分采用基准地价法。
九、估价结果
估价对象在估价时点的公开价值总额为181.40万元（大写：人民币壹佰捌拾壹万肆仟圆整）；平均单价为2188元/m²。其中总价取整至千元，单价取整至元。
十、估价人员（略）
十一、估价作业日期
2004年4月5日至2004年4月24日。
十二、估价报告应用的有效期
2004年2月24日至2005年2月23日。
××房地产估价技术报告一、个别因素分析（略）
二、区位因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用
估价对象作为一宗收益性物业，且所在区域租售活跃，与估价对象类似物业的市场信息较容易获得且代表性较强，故采用收益法、市场比较法作为评估方法，其中计算应扣除土地出让金部分采用基准地价法。
技术路线：考虑评估标的的类型、评估目的以及周边市场交易情况，确定从两条路线进行技术评估。
一是选取在同一供需圈内，在用途、建筑结构、规划条件等方面与评估标的基本相似的三宗房地产，依据替代原理，将待估房地产与选取的类似房地产近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等修正，得出待估房地产在评估基准日的比准价格。
二是首先利用市场比较法确定待估房地产的客观租金以及预期增长速度，扣除取得该收益必须发生的各项客观支出得出净收益；选取适当的资本化率，把合法使用年限内（结合土地使用届止年期和建筑物正常经济使用寿命以及维护保养情况综合确定）的净收益，折算到评估基准日，求其现值之和，以此估算估价对象的收益价格。
最后根据待估标的物类型、评估目的、市场情况加权确定最终评估价格。
六、估价测算过程1.利用基准地价修正法求取应扣除土地出让金部分价值
（1）求取宗地单价。
由于宗地以划拨方式取得土地使用权，根据《城镇土地估价规程》的规定，评估价格应为扣除出让金后的价格，扣除比例取地价的40%。
1）《××市区土地定级估价修订报告》内涵。
为了进一步深化土地使用制度改革，强化土地资源资产管理，建立健全地价管理体系，规范地产市场交易秩序，根据××市经济发展和城市建设情况，更新了××市区土地级别和基准地价，根据“××市人民政府《关于公布××市区土地基准地价的通知》”（××政函[××]××号），××市区新的基准地价于2003年5月8日公布实施。此次基准地价覆盖了××市城市总体规划建设用地范围，面积约130km2。分商业、住宅、工业三种用途。其中商业用地划分了八级、住宅用地划分了六级、工业用地划分了五级。
A.基准地价是指不同级别区域、不同用途的平均地价。
B.基准地价的公布实施日：2003年5月8日。
C.土地使用年期：各用途用地法定最高出让年限。
D.土地开发程度：××市商业用地基础设施开发程度为“五通一平”（通路、通电、供水、排水、通讯及宗地内场地平整）。
E.平均容积率：商业2.0，住宅1.3.F.土地权利状况：基准地价均指有偿使用条件下的有限年期的土地使用权价格。
计算公式：
P_i＝p×（1+K₁）×K₂×K₃/K₄
式中
P_i——待估宗地土地使用权价格；
p　——待估宗地所在区域基准地价；
K₁——待估宗地综合修正系数；
K₂——待估宗地日期修正系数；
K₃——待估宗地使用年期修正系数；
K₄——待估宗地容积率修正系数。
2）确定待估宗地所在区域土地级别及基准地价。
待估宗地位于××大街××号，依据《××市区土地定级估价修订》报告，待估宗地位于商业用地3级地，基准地价为2476元/m²。
3）待估宗地基准地价影响因素说明表和修正系数表。
按照《城镇土地估价规程》，根据《××市区土地定级估价修订》报告，结合××市的实际情况，通过分析有关用地资料及××市住宅发展趋势，按照待估宗地的区域因素及个别因素条件，建立待估宗地的影响因素说明表和修正系数表见表1，并修正得到待估宗地在基准地价设定条件下的宗地地价。

表1　　　　待估宗地修正因素具体条件说明及修正系数表

因素

因子

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