题目内容：
对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料见下表，并用收益法评估该写字楼的市场价值。 估价对象相关资料
名 称 |
数 据 | 名 称 | 数 据 |
| 总建筑面积 | 25000㎡ | 房屋重置价格 | 2000元/㎡ |
| 可出租建筑面积 | 22000㎡ | 房屋耐用年限 | 50年 |
| 设备用房建筑面积 | 2500㎡ | 房屋维修费率（年） | 房屋重置价格的2% |
| 管理用房建筑面积 | 500㎡ | 月物业管理费 | 5元/㎡ |
| 营业税及附加率 | 5.55% | 土地剩余年限 | 45年 |
| 接租金收入计的房产税率 | 12% | 年报酬率 | 5% |
| 平均正常空置率 | 10% | 管理费用率（含保险费、租赁费用） | 租金的3% |
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可出租建筑面积的月租金 （不含物业管理费） |
50元/㎡ |
（一）年有效毛收入
22000㎡×（50+5）元/㎡×12 X（1-10%）=13068000元
二）年运营费用
1．年维修费用
25000㎡ X 2000元/㎡×2%=1000000元
2．年管理费用
年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失=13068000×3%+500×50%=692040（元）
3．年营业税及附加
年营业税及附加=13068000元×5．55%=725274元
4．年运营费用小计
年运营费用=1000000元+692040元+725274元=2417314元
（三）年净收益
年净收益=年有效毛收入-年运营费用=13068000元-2417314元=10650686元
（四）估价结果
参考答案：
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