题目内容:
指出并改正下列房地产估价文书的错误(本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错,则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答,不得在试卷上改错)
对某新建成的写字楼进行估价,估价人员掌握了在价值时点时的相关资料(表),并用收益法评估该写字楼的市场价值。
表估价对象相关资料
(一)年有效毛收入
22000×50×12×(1-10%)=11880000元
(二)年运营费用
1.年维修费用
22000×2000×2%=880000元
2.年管理费用
年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失
=11880000×3%+500×50×12=656400元
3.年增值税及附加
年增值税及附加=11880000×5.55%=659340元
4.年运营费用小计
年运营费用=880000+656400+659340=2195740元
(三)年净收益
年净收益=(一)项-(二)项=11880000-2195740=9684260元
(四)估价结果
估价结果=9684260/5%×[1-1/(1+5%)50]=176795128.7元(取整)
答案解析: