封面（略）目录（略）致估价委托方函（略）注册房地产估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）××别墅房地产估价结果报告 一、委托估价方
××市恒通房地产开发公司
二、受理估价方
××市房地产估价事务所
资质等级及编号（略）
三、估价对象概况
（一）土地情况
1．土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。
2．土地总面积7000m2。
3．用途：别墅及配套设施。
4．33栋别墅，建筑总面积10378m2。
（二）地上物情况
该别墅项目的户型有A、B、C、D四型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548m2，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830m2。建筑材料及设备（略）。
四、估价目的
为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价。
五、估价时点
1998年4月15日
六、估价方法
1．采用的估价方法为：市场法、成本法
2．分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。
七、估价结果
别墅现有房地产价格＝2480.79＋3072.51＝5553.3（万元）。（估价人员、估价作业日期和估价报告应用的有效期略）
××别墅房地产估价技术报告估价测算过程 （一）土地估价：采用成本法与比较法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。
1．利用成本法进行土地估价
计算公式：土地价格＝取得土地费用＋土地开发费用＋土地使用权出让金。
根据估价人员实地勘查，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为1200元/m2。土地开发费用为1644元/m2，土地使用权出让金为480元/m2。以上三项合计为3324元/m2。
2．利用比较法进行土地估价
选取三个可比实例A、B、C（见表2-7）。
（注：在区位状况调整中，一类因素最好，六类因素最差）
表2-7 可比实例对比表
根据测算，上述三个可比实例修正后的价格比较接近，故采用算数平均综合出一个价格作为结果：
比准价格＝（4262.5＋3380.42＋3648.98）/3＝3763.97（元/m2）；
用比较法算出土地单价为3763.97元/m2；
土地单价＝（3324＋3763.97）/2＝3543.99（元/m2）。
3．土地估价综合结果
土地总价：土地单价×土地总面积＝3543.99×7000＝2480.79（万元）。
（二）别墅建筑物估价
别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利息税，求取该别墅建筑物的重新建造成本。
1．据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2，包含建筑费（含结构、装修、设备、红线内外市政费）、管理费8%、年利率15%、利润率200%、销售税费10%。
2．根据建设情况分别求出已完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。33栋别墅的全部完工后的评估价格为3428×7548＝2587.45（万元）。
根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘查，确定未完成的9栋别墅的重新建造成本为已完工建筑物的50%，则未完工别墅建筑物的重新建造成本为3428×50%＝1714（元/m2），9栋别墅在估价时点的价格是1714×2830＝485.06（万元）。
3．现有别墅建筑物价格：
3428×7548＋1714×2830＝3072.51（万元）
（三）别墅现有房地产价格
2480.79＋3072.51＝5553.3（万元）
附件、说明、其他资料（略）