题目内容：
某房地产开发商于2000年12月通过出让方式，以1600元/㎡的价格取得10000㎡的国有土地使用权，土地用途住宅，土地使用年限自2001年1月1日～2070年12月31日，规划房屋建筑面积12000㎡；该项目享受应上缴政府部门的市政配套设施费等合计300元/㎡减免30%的政策优惠；项目全部以房地产开发商的资本金投入并自行销售。估价人员掌握如下与本次估价相关的估价时点时的资料与参数。并拟以成本法评估项目竣工日2003年12月31日该房地产的市场价值。 资料与参数表
名 称 |
参数值 | 名 称 | 参数值 |
| 契税税率 | 4% |
该区域同类住宅用地招标拍卖 的平均出让价格 |
1600元/㎡ |
| 营业税、城市维护建设税和教育费附加 | 5.5% | 同类建筑物重置价格 | 1000元/㎡ |
| 专业费用率 | 建筑物建造成本的6% | 土地报酬率 | 5% |
| 一年期贷款年利率 | 6% | 管理费用 | 30元/㎡ |
| 直接成本利润率 | 20% | 销售费用率 | 2.5% |
1．土地的年期修正系数K
K=[1-/（1+5%）67]/[1-/（1+5%）70]=0．9946
2．土地取得成本
10000㎡×600元/㎡×0．9946=15913600元
3．开发成本
①建筑物建造成本：
12000㎡×1000元/㎡=12000000元
②专业费用：
12000000元×%=720000元
③上缴市政配套建设费等：
12000㎡×00元/㎡×（1-30%）=2520000元
④开发成本小计：
12000000元+720000元+2520000元=15240000元
4．管理费用
12000㎡×30元/㎡=360000元
5．投资利息
正常建设期为1年，土地取得成本设定在建设期初一次性投入，开发成本和管理费用在建设期内均匀投入，资本金视同借入资金，则投资利息为
15913600元×[（1+6%）-1]+（15240003+360000）元×（1+6%）05-1]=1415999元
6．开发利润
（15913600+15240000）元×20%=6230720元
7．销售税费
（5913600+15240000+360000+1415999+6230720）元×8%=39160319元×8%=3132826元
8．评估价值
总价值：（39160319+3132826）元×（1+4%）=42293145元×（1+4%）=43984871元。
单位价值：3665元/㎡。
参考答案：
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