题目内容：
估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000m2，总建筑面积6000m2，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2007年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2007年10月1目的市场价格（购买总价和单价）。有关资料如下：
1.预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的97%。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%，可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/m2，空置和租金损失率为10%，出租成本及税费为年租金收入的25%。
2.预计装修改造费用（含管理费用）为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。
3.折现率为12%，销售费用及销售税费率为7%（与销售同时发生），购买现厂房的税费为3%。
估价测算如下（节选）：
一、估算净收益
净收益=1000×6000×85%×（1-10%）×（1-25%）=344.25（万元）
二、测算报酬率Y
采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式
采用试算法推算报酬率。具体如下： 求取可比实例报酬率表
| 序号 | 项目 | 案例A | 案例B | 案例C | 案例D |
| 1 | 租金[元/（m2·月）] | 150 | 80 | 82 | 85 |
| 2 | 剩余收益年限n/年 | 40 | 46 | 47 | 46 |
| 3 | 房地产售价V/（元/m2） | 10000 | 6900 | 6500 | 6700 |
| 4 | 报酬率 | 9.994% | 7.909% | 8.092% | 8.005% |
报酬率=（9.994%+7.909%+8.092%+8.005%）/4=8.500%
取整报酬率为8.5%。
三、估算装修改造后的办公楼总价值
四、装修改造费用总额
装修改造费用=1000×6000/（1+8.5%）0.5=576.02万元
五、销售费用与销售税费
销售费用与销售税费=3981.45×7%/（1+12%）=248.84万元
六、购买现厂房的税费
设估价对象的市场价格总价为V，则购买现厂房的税费总额=V×3%
七、计算估价对象在估价时点的市场价格。
估价对象的市场价格总价V=3554.87-248.84-576.02-0.03V
V=2650.50万元
单价=2650.50/6000=4417.49元/m2
参考答案：
答案解析：