题目内容：
××大厦用地地价评估报告致委托方函(略)
估价师声明(略)
估价的假设和限制条件(略)
费地产估侩结果报告
一、委托方
全称：××有限公司
法定代表人：(略)
住所：(略)
二、估价方
全称：××房地产咨询评估有限公司
法定代表人：(略)
住所：(略)
三、估价对象概况
1．地理位置及周围环境
估价对象位于××市××区××路××号，市商务中心用地内。地块南邻45m××路，西邻40m步行街，北邻25m规划路，东邻50m××街，规划用地11600m2。规划建设集办公旅馆、公寓及商业、娱乐等综合用途为一体的××大厦。
估价对象地处××区××地区，紧临使馆区，是××市涉外建筑最为集中的地方，其周边已开发建成为××市主要的涉外商贸活动中心。以此地块为中心，以两公里为半径的范围内已建成多家涉外酒店、高档写字楼。由此可见其地理位置的优越性。
估价对象不仅有优越的地理位置，而且有极其便利的交通条件。地区规划布局合理，环境优美，交通便利，周围有多条公共汽车线路。其优越的地理位置，便利的交通条件，是一个投资建设的理想场所。
2．市政建设状况
估价对象所在地区域市场发育状况良好，故此地块内的市政基础设施较完善，供城市生产和居民生活使用的供水、热力、煤气、电力、电讯等市政配套设施完备。
3．规划设计条件
估价对象规划用途有办公、旅馆、商业、娱乐等。其具体规划设汁条件见表7—1。
表7—1规划设计条件表
| 内容 | 指标 | 内容 | 指标 |
| 总占地面积 | 19800m2 | 容积率 | 7.619 |
| 红线用地面积 | 10500m2 | 建筑限高 | 80m2 |
| 市政代征地面积 | 6800m2 | 绿化面积 | 占总用地的30% |
| 集中绿化代征地 | 2500m2 | 停车数 | 45辆/万m2 |
| 总建筑面积 | 80000m2 |
为委托方测算用于开发的土地资产的实际价值，从而为其招商引资提供客观的地价依据。
五、估价时点
2001年1月5日。
六、价值定义
本次估价采用公开市场价值标准。
七、估价依据
根据建设部、国家土地管理局、××市政府等部门颁布的有关法规和文件，委托方提供的有关资料，以及本公司评估人员实际_丁作勘测和对市场资料的调查分析。
八、估价原则
本次估价遵循最高最佳使用原则、合法原则、估价时点原则、替代原则。
九、估价方法
估价对象属于高级商用综合楼的建筑项目，根据国际上地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或比较平均。考虑到我国的国情，结合该用地的实际情况经过反复研究，我们认为估价对象地价评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场比较法为辅，较为合理，具体测算步骤如下：
1．根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。
2．运用专家调查法确定估价对象特
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