题目内容：
土地估价技术报告 第一部分总述
一、估价项目名称
××公司土地价格评估
二、委托估价方(略)
三、受托估价方(略)
四、估价目的
××公司拟核定其使用的国有农用地土地资产价值量，本次评估为此提供价格参考依据。
五、估价依据
1.《中华人民共和国土地管理法》
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》
3.《中华人民共和国公司法》‘
4.《××省土地管理法实施条例》
5.《关于下发各市(县)土地平均年产值标准的通知》(×土资发E200><]第×号)
6.《农用地估价规程})(TD/T 1006 2003)
7.××省、××市颁布的其他有关法规和政策
8.委托方提供的其他有关资料
9.现场勘察数据和市场调查数据
六、估价基准日
2006年4月30日
七、估价日期
2006年3月9日至5月17日
八、地价定义
在正常年份和正常生产经营管理条件下，在设定的标准耕作制度(水田为水稻)和设定开发程度(通路、通电、水利设施齐全)条件下，在评估基准日(2006年4月30日)的30年期国有农用地的市场价格。
九、估价结果
单位地价：3.26元/㎡；
总地价：10320.73万元；
大写：人民币壹亿零三佰贰拾万柒仟三佰元整。
十、需要说明的特别事项
1.评估假设条件
(1) 估价期日农用地市场为公开、公正、公平的均衡市场。
(2) 估价中的标准耕作制度为水稻轮作制，熟制为一年一熟，复种指数为100%。
(3) 估价对象得到最有效利用并产生相应的土地收益。
(4) 待估宗地与其他生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证企业的持续发展。
(5) 作物产量是为正常年份下的产量，没有考虑自然灾害等方面的影响，主要根据当地周围地区产量和可行性研究报告确定；粮食单价采用现时国家收购价格。
(6) 开发完成后用地结构及生产能力以可行性研究报告为主。
(7) 任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
(8) 委托方提供数据真实。
2.该报告的使用方向与限制条件
(1) 本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的(核定国有农用地土地资产价值)服务，当用于其他目的时，本报告评估结果无效。
(2) 本报告估价结果是在满足价格定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。
(3) 本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托机构不承担责任。
(4) 评估价格是在满足全部假设与限制条件下，估价期日的土地使用权价格。
(5) 评估面积以土地管理部门核发的“土地权属证明”为准。
(6) 待估宗地的地下资源、地下埋藏物等的所有权仍属于国有所有，本报告评估价格不含上述价格。
(7) 本报告的估价结果自估价期日起半年内有效。
3.其他需要特殊说明的事项
(1) 土地利用状况等数据由委托方提供。
(2) 土地区位条件、地产市场交易数据等评估相关数据由估价人员实地调查而得。
(3) 估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。
(4) 委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。
(5) 任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。
(6) 本报告解释权归××评估有限公司。
十一、土地估价师签字
估价师资格证书号签名
张××××××××××××(签字)
王××××××××××××(签字)
十二、土地估价时间
2006年5月17日
第二部分估价对象界定
一、估价对象界定
1.土地利用状况
待估宗地位于××省××县××，东邻××，南邻××，西邻××，北邻××。土地用途为农用，面积为112620亩(7508万㎡)。
地号：××，图号：××。
2.土地权利状况
待估宗地土地所有权为国家所有，土地使用者为××公司。土地使用年期为30年，至评估基准日，待估宗地无抵押、担保、租赁、地役等他项权利设定。
3.其他(略)
二、地价影响因素分析
(一)自然因素(略)
(二)社会经济因素(略)
(三)特殊因素(略)
第三部分地价估算
一、估价原则
1.替代原则(略)
2.最有效利用原则(略)
3.变动原则(略)
4.估价时点原则(略)
5.预期收益原则(略)
6.报酬递增、递减原则(略)
二、估价方法选择
估价对象具有经营收益。对于有收益的土地，最适宜的估价方法为收益还原法，故对该宗地土地使用权的价格评估，首先采用收益还原法评估。为正确评估待估宗地的现时市场价值，同时采用成本逼近法求取其比准价格。
三、估价过程
(一)收益还原法
收益还原法是在预计估价对象未来的正常净收益，并选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
待估农用地的年纯收益规律为：第1、2、3年的纯收益各不相等，逐年递增，从第4年至第30年实行标准轮作制的预期平均纯收益每年相等。农地地价即为农业用地30年纯收益的折现和。
公式为：
式中P——地价；
a——年纯收益；
r——土地还原利率；
n——土地使用年期；
i——第i年。
由于待估土地为农用地，有水田和旱田，种植作物不同，其所带来的预期收益也不同，地价水平也不同。故在本次评估中分别计算水田和旱田的价格。
根据待估宗地开发可行性研究报告，开发后将形成水田4.7488万亩。
水田地价的计算过程见下表。
水田地价计算过程表
参考答案：
答案解析：